domingo, 29 de junio de 2014

¿POR QUÉ LA DC DEFIENDE EL “SUBSIDIO A LAS CONSTRUCTORAS”?


La teoría económica recomienda que si usted decide, por las razones que sea, subsidiar a alguien, debe hacerlo directamente, sin intermediarios ni alambicados métodos indirectos. Hay unanimidad al respecto entre los entendidos (los verdaderos, por cierto) y en los textos de economía más reputados: los subsidios deben entregarse directamente a los beneficiarios, ya que sólo así se tiene la certeza de que llegan a sus manos y no se pierden en el camino. Por cierto, hacerlo así también facilita la permanente comprobación de que el beneficio no está siendo mal aprovechado, por ejemplo, por quienes se valen de la coyuntura para lucrar con él.

En consecuencia, si usted quiere subsidiar la adquisición de viviendas de hasta $ UF 2.000 con un monto equivalente a la actual granjería del 65% del IVA a la construcción, lo puede hacer de una manera muy sencilla e infinitamente más eficiente, justa y adecuada que el absurdo método imperante. ¿Cómo? Entregándoles ese beneficio directamente a los compradores de viviendas. ¿De qué manera? Se lo explico a continuación:

En primer lugar tiene que calcular el beneficio, para lo cual debe tener presentes dos casos: cuando el comprador adquiere la vivienda a una inmobiliaria; o cuando, como parte de un grupo organizado, contrata directamente a una constructora para que se la construya. En esta última circunstancia, el cálculo es simple: el monto del subsidio a otorgar es el 65% del IVA total del contrato, asignado a cada vivienda en alguna proporción a establecer (en partes iguales o en proporción al valor de cada vivienda construida, por ejemplo). Así, si la constructora le cobra al grupo organizado UF 500 netos por cada vivienda, el monto del subsidio será de UF 62 (500*0,19*0,65)..

En el segundo caso, la determinación es un poco más engorrosa, ya que requiere de tener clara la estructura de costos de una vivienda. La siguiente tabla muestra una estructura tipo:

ÍTEM
PORCENTAJE SOBRE EL PRECIO
%
Terreno (costo y habilitación)
Diseño e inspecciones
Urbanización y construcción
Costo financiero
Administración
Promoción y ventas
Utilidad de la inmobiliaria

Precio total
18
5
50
6
5
4
12

100

Desde luego, no hay una estructura de costos común para todas las viviendas que se construyen en el país. Podríamos decir, por el contrario, que todas son distintas, ya que dependen de incontables factores que varían de un proyecto a otro. Por ejemplo, el costo unitario del terreno depende de su valor de compra, de lo que cuesta ponerlo en condiciones de ser edificable y de su cabida. Si en él hay rocas, sal, suelo pantanoso o napas superficiales, su habilitación puede llegar a ser muy onerosa. Si la topografía es muy irregular (quebradas, pendientes elevadas) o las normas que rigen la construcción en el sector, muy estrictas, la cabida puede ser reducida. También, en la medida que la ubicación es más exclusiva, la incidencia del costo del terreno sobre el valor final de la vivienda tiende a ser mayor. El costo financiero unitario también es altamente variable: depende de la tasa de interés vigente y de su proyección en los 18 meses siguientes; del porcentaje del proyecto que se financia con deuda; y de la etapa del ciclo inmobiliario que se esté viviendo en el país, entre otros factores. Algo similar ocurre, desde luego, con los restantes ítems.

Sin embargo, usted puede tener la certeza en este caso de que es muy poco probable, por no decir imposible, que el costo unitario de construcción (que incluye los ítems de urbanización del terreno y construcción de la vivienda propiamente tal) sobrepase el 60% del precio de venta.

En consecuencia, usted puede fijar el monto del subsidio que se entregará (como corresponde y como aconsejan la teoría y TODOS los expertos) directamente al beneficiario: sería el 65% del IVA (19%) del costo de construcción de la vivienda (que es, como ya dijimos, un 60% del precio como tope), lo que da un 7,41% del precio de venta de la vivienda. Redondeando, un 7,5%. Así, para una vivienda de UF 2.000, usted le entregaría al comprador, siempre y cuando ése fuera sujeto de subsidio, UF 150; para una de UF 1.000, UF 75, y así sucesivamente.

Este sistema ―entregar directamente al comprador de la vivienda un subsidio equivalente a la eventual alza de precio que se generaría al suprimir el mal llamado “subsidio a las constructoras”― es, tal como lo señalé más arriba, infinitamente más eficiente y justo que el aberrante sistema vigente. Le explico por qué.

(1) No afecta financieramente a las constructoras, en especial a las pequeñas, ya que no las obliga a asumir financiamientos que no les corresponden. En cambio, el sistema vigente sí las afecta, al hacerlas incurrir en ingentes pérdidas ajenas a su gestión.

El sistema vigente complica financieramente a las pequeñas constructoras, al obligarlas a asumir el déficit de caja que genera el diferencial entre el IVA recibido y el pagado, y el correspondiente costo financiero que éste acarrea, por más de un año en promedio. Se lo compruebo con un ejemplo: suponga una constructora que le construyó viviendas a una inmobiliaria por un precio de $ 1.000 millones, para lo cual efectuó compras por $ 800 millones, ambos netos. Suponga, además, que se cumplen aquí los requisitos de precio y beneficio tope para la totalidad de las viviendas. Al facturar, la constructora debería cobrarle a la inmobiliaria un IVA de $ 190 millones (19%), pero con el crédito del 65%, sólo puede cobrarle $ 66,5 millones (35% de $ 190 millones). Sin embargo, ella está obligada a pagarles a sus proveedores la totalidad del IVA de las compras, esto es, $ 152 millones (19% de $ 800 millones). Por tal razón, si no tiene más movimientos, al momento de pagar el IVA enfrentará un desfinanciamiento de $ 85,5 millones ($ 66,5 millones de IVA recibido, menos $ 152 millones de IVA pagado), que deberá afrontar con recursos propios (ay de ella si no los genera; tendrá que conocer las bondades de formar parte de la base de datos de DICOM) hasta que el Fisco decida devolvérselos.

La constructora está autorizada a pagar sus PPM y retenciones con cargo a este crédito fiscal, pero el grueso de él sólo podrá recuperarlo en la operación renta del año siguiente. En el ejemplo en cuestión, si los PPM fuesen de $ 10 millones, aún le quedarían a la empresa $ 75,5 millones de déficit, que debería financiar durante un año en promedio por lo menos (ya que el SII, dados todos los abusos que se han cometido con este sistema, examina todas las devoluciones solicitadas con cargo a él hasta por los bordes de los documentos). Imagine el costo de ese déficit con una tasa promedio del 2,5% mensual por 12 meses: $ 22,7 millones. ¿Qué le parece?

Esta es la primera “gracia” de esta norma, estimado lector: obliga a las constructoras a meterse la mano al bolsillo sin reembolso, para financiar un beneficio que reciben terceros (las inmobiliarias), asumiendo no sólo el correspondiente costo, sino todas las dificultades que tal situación puede llegar a generarle (problemas de acceso al financiamiento, protestos o morosidades, por ejemplo). Aquí, de la forma más descarada, el Estado subsidia con dinero ajeno y no reembolsa el costo correspondiente.

Es preciso recalcar que el cobro del 19% de IVA a su cliente, junto con ser una obligación de la constructora, es también una facultad. Si ella pagó IVA por sus compras, tiene todo el derecho de recuperarlo, cobrándolo a su vez a su cliente. Ninguna norma debería poder conculcársela. Menos aún si dicha circunstancia la obliga a enfrentar dificultades financieras, con sus correspondientes costos, que no le corresponden. Estoy seguro que un buen constitucionalista podría, sin mucho esfuerzo, probar la inconstitucionalidad de este “crédito especial”. Por cierto, en la norma no se contempla pago alguno por concepto de costo financiero a las constructoras afectadas.

¿Qué es, entonces, el “subsidio a las constructoras? Es la devolución que el Estado le hace a las empresas constructoras del mencionado déficit de caja (pero no del costo financiero asociado, insisto) que tuvieron que asumir, en promedio, un año antes, cuando por norma debieron cobrarle a las inmobiliarias sólo un 35% del IVA que correspondía, mientras pagaban el total que les cobraron sus proveedores. En eso gastó el fisco, el año pasado, aproximadamente USD 620 millones, cifra que le alcanza para entregar directamente a sus beneficiarios aproximadamente 190.000 subsidios de UF 75 cada uno.

(2) Permite tener la plena certeza de que el subsidio otorgado llegará a manos de sus beneficiarios. Por el contrario, el sistema vigente no otorga ninguna seguridad al respecto.

El punto crucial aquí es que quienes administran el supuesto beneficio otorgado con el sistema actual, son las inmobiliarias. Son ellas las que reciben la rebaja del IVA de parte de las constructoras, y las que deciden, por sí y ante sí (ya que no tienen  ninguna obligación al respecto) si se la traspasan o no a sus clientes. Y le recuerdo, distinguido lector, que las inmobiliarias son empresas, esto es, organizaciones con fines de lucro.

Poner a una inmobiliaria a administrar un subsidio destinado a sus clientes, es equivalente a poner a un gato al cuidado de una carnicería. Los mininos son excelentes animales, cariñosos, regalones, cálidos y limpios, pero si usted pone a uno a cargo del mesón de la carne, inevitablemente va a perder. Se lo garantizo. El gato, por muy buena mascota que sea, no puede ir en contra de su naturaleza. Tenga la plena seguridad de que se dará un festín a su costa y ni siquiera le dará las gracias. Pues bien, exactamente lo mismo ocurre si usted pone a un empresario a administrar un subsidio. Por muy buena persona que sea, el hombre buscará maximizar su ganancia y también se dará un festín con la mencionada rebaja. Si puede evitarlo, jamás la reflejará en el precio. Jamás se la traspasará a los compradores. Topón y para adentro, como se dice vulgarmente. Y no lo hará no porque sea un aprovechador o un sinvergüenza, sino por su naturaleza: el empresario está para ganar plata y no para administrar subsidios. Ambas, son actividades totalmente incompatibles.

Con el sistema vigente, téngalo por seguro apreciado lector, usted no tiene NINGUNA, pero ninguna, seguridad de que la rebaja de IVA producto del crédito especial, llegará a manos del comprador. De hecho, en períodos de bonanza del sector inmobiliario, cuando la oferta es menor que la demanda y los precios suben, con total certidumbre no llegará. La inmobiliaria acrecentará sus márgenes hasta donde pueda, y ni se fijará en la rebaja de IVA que la favoreció gracias al absurdo sistema imperante.

(3) Permite tener la certidumbre de que quienes reciben el beneficio, realmente lo necesitan.

El sistema vigente no está focalizado; no apunta a favorecer a los menos acomodados, sino que dispara al bulto. En el supuesto caso de que la rebaja de IVA producto del crédito especial se traspasase a los clientes, se verían beneficiados compradores tales como los inversionistas inmobiliarios, que adquieren viviendas para lucrar con ellas (¿no quedamos en que lucrar con los subsidios no sólo era inaceptable, sino también inmoral?) y adquirentes de segundas viviendas. En cambio, si se subsidia directamente a los beneficiarios, puede controlarse de mucho mejor manera que ellos no se aprovechen de un beneficio destinado a otros.

(4) Facilita la concreción de acciones destinadas a evadir el pago de impuestos.

Imagine la cantidad de maniobras tributarias que pueden idear las ágiles mentes de los expertos con este canasto de bombones que el Estado pone a su disposición. De partida, y sólo a manera de ejemplo, piense en aquellas constructoras e inmobiliarias que pertenecen al mismo propietario. ¿Cómo comprueban los funcionarios del SII en dicho caso, que las viviendas que construyeron las constructoras se enmarcaban en los límites de precio y tope definidos por la norma? ¿Cómo comprueban que los contratos que dieron origen al crédito, correspondían sólo a viviendas y no a otro tipo de construcción? ¿Cómo impiden que las constructoras traspasen facturas de uno a otro proyecto con el propósito de aprovechar el beneficio? La verdad es que las posibilidades de uso inadecuado de la norma son gigantescas.

Así las cosas, la lógica indicaría que lo que corresponde en esta época de cambios es dar de baja el sistema vigente y reemplazarlo por uno que contemple subsidios directos a los beneficiarios. Es lo adecuado, para no seguir botando la plata. Es lo que harían gobernantes y legisladores responsables y capacitados, que realmente se preocuparan de entender lo que están haciendo y no actuaran como los loros, que repiten palabras sin tener conciencia de lo que dicen.

Sin embargo, no es así. El gobierno sólo propuso limitar el beneficio, pero no atacó ninguna de sus mal diseñadas bases. Ahora, los senadores de la DC pretenden eliminar los límites establecidos y volver a la situación anterior. Dado lo expuesto, vale la pena preguntarse por qué. ¿Es porque no entienden cómo funciona el mecanismo vigente? ¿Es porque ignoran la forma en que se implementa? ¿Es porque les da lo mismo que las constructoras pyme sean perjudicadas? ¿Es porque no les interesa que el beneficio de la medida favorezca a los que realmente lo necesitan? ¿Es porque no les importa que la rebaja de IVA no se traspase a los clientes de las inmobiliarais? ¿O es porque tienen intereses en el sector inmobiliario o algún pacto con la Cámara Chilena de la Construcción? ¿Cuál es la verdadera razón?


Vale la pena averiguarla, ¿no cree?