El caso Caval, ¿un asunto entre privados?

El caso Caval, ¿un asunto entre privados?

La verdad es que dicha calificación, “asunto entre privados”, a estas alturas del partido es un chiste. Está tan de moda el humor político ―Edo Caroe, Alis, Centella, Murillo y otros―, están tan altos sus bonos, que Peñailillo y Elizalde también quieren cortar una alita ampliando su giro. El problema para ellos, eso sí, es que afirmar que Caval es un asunto entre privados es un chiste, cierto, pero se trata de uno de muy mal gusto.

Veamos por qué.

Comencemos haciendo uso del término de moda en el mundo político-delictual. ¿Cuántas aristas que eventualmente afecten lo público tiene este caso?

Seguro que usted encontrará varias más, pero yo identifiqué (sin demasiado esfuerzo, lo reconozco) al menos tres:

La primera, corresponde al negocio propiamente tal: ¿qué vendió Caval en Machalí? Y, como consecuencia de ello, ¿qué compró la inmobiliaria Ruta 86?

La segunda, tiene que ver con el tema bancario: ¿por qué el Banco Chile le prestó los $ 6.500 millones a Caval? ¿Cuál fue el negocio que evaluó y luego financió? ¿Y cómo lo estructuró internamente para que cumpliera con las exigencias impuestas por los Acuerdos de Basilea III?

Y la tercera, se refiere a la naturaleza misma de Caval. ¿Qué es exactamente esa empresa? ¿A qué se dedica? ¿Qué vende? ¿Cómo genera sus ingresos?

Lo invito a que las analicemos en conjunto.

Respecto de la primera, es necesario precisar que los terrenos no tienen un valor intrínseco. Éste, como todo en la vida salvo (al parecer) la velocidad de la luz, es relativo; depende del uso que puede dárseles. Mientras más rentable sea éste, mayor será el valor que el mercado le asignará al predio en cuestión, y más alto el precio que alguien estará dispuesto a pagar por él.

Así, un terreno de uso agrícola exclusivo tiene menos valor que uno de uso habitacional y éste, a su vez, menos que uno de uso comercial.

De las 44,3 hectáreas de los terrenos que adquirió Caval, sólo 4 son urbanas. Las 40,3 restantes son de uso agrícola exclusivo. Sin embargo, tienen la urbanización en la puerta y están ubicadas en una zona de expansión lógica de la ciudad. Por ello, el cambio de uso de suelo era una posibilidad bastante cierta, incluso antes de que Caval firmara la promesa de compraventa. Tanto así, que la correspondiente modificación del plano regulador estaba en trámite.

Tal circunstancia era de público conocimiento. No se trataba de información clasificada ni secreta.  Con seguridad, le fue comunicada a todos los interesados que concurrieron a la DOM de Rancagua a indagar al respecto. Estaba a disposición de cualquier hijo de vecino. O, al menos, a disposición de cualquiera que tuviese contactos en la Dom. ¿Y ustedes creen que Ruta 86 no los tiene? Ahora, ¿qué hay de la sobrina del dueño de los terrenos, que asesoraba a la DOM justamente en la modificación del plano regulador? ¿Podemos suponer que ella no le informaba a su tío lo que ocurría o que no lo conversaba con el síndico? Claro, en el terreno de los supuestos todo es posible, pero hay algunos tan absurdos que deberían estar prohibidos. Entre ellos, el que acabo de mencionar.

La información acerca de la más o menos próxima modificación del plano regulador, estimado lector, era vox populi. Todos los potenciales interesados la conocían o estaban en condiciones de hacerlo. Lo que vendía el síndico era un terreno con un cambio de uso de suelo en trámite. Pese a ello, sin embargo, nadie estuvo dispuesto a pagarle los $ 6.500 millones que pedía. Tampoco Ruta 86. ¿Por qué?

La hipótesis más probable, es que la inversión requerida era demasiado cuantiosa como para mantenerla inmovilizada por todo el tiempo que puede demorarse una modificación del plano regulador. Los usos alternativos de dichos recursos, para quien los tenía disponibles, eran mucho más próximos y la hacían inviable. El mercado financiero no estaba dispuesto a financiar cifras de esa magnitud a los potenciales interesados (me refiero a los clientes normales, desde luego; no a los “especiales”). Así, los eventuales inversionistas sabían que el valor de los terrenos iba a subir inevitablemente después que los adquirieran, pero ninguno tenía la disposición o estaba en condiciones de afrontar la demora que eso tomaría.

¿Qué fue, entonces, lo que cambió durante el lapso en que los terrenos estuvieron en poder de Caval? ¿Qué factores hicieron que lo que era inviable por $ 6.500 millones, dejara de serlo menos de un año después por $ 9.500 millones? ¿Qué fue lo que realmente vendió Caval?

Convengamos en que no hay que buscar por el lado de la modificación del plano regulador. El escenario que existía al momento en que Caval firmó la promesa de compraventa, más que mejorar ha empeorado. El trámite correspondiente se complicó y todo volvió a fojas cero. Además, si Caval fuese capaz de cobrar $ 3.000 millones por información de carácter público, tendríamos que reconocer que se los merece. Nadie puede hacer eso. En tal caso, estaríamos hablando del mejor vendedor del siglo o, en una de ésas, del mejor de la historia.

¿Qué fue entonces lo que vendió Caval?

Dado que no existe ningún factor concreto al que echarle la culpa, sólo nos queda una posibilidad: que haya vendido información. Pero no cualquier tipo de información. En ningún caso, la modificación del plano regulador, por ejemplo. Estamos hablando de una que vale $3.000 millones o más; una que es, ahora sí, secreta o clasificada.

Pero, ¿de qué información se trata?

Bueno… la gracia de la información secreta o clasificada es que, salvo que dispongamos de los contactos del tándem Dávalos – Compagnon, no tenemos cómo conocerla con certeza. Entramos, por consiguiente, en el terreno de las hipótesis, de las elucubraciones y de los trascendidos. Podemos teorizar, por ejemplo, que si antes de la intervención de Caval los factores que hacían inviable la inversión eran el excesivo plazo requerido para sacarle provecho y las dificultades existentes para financiarla, aquéllos que la transforman en viable deberían corresponder o a mejoras en tales aspectos ―menor plazo de uso y mayores facilidades de financiamiento―, o a la posibilidad concreta de obtener un sobreprecio tan bárbaro, que justifique tanto los $ 3.000 millones extras como el tiempo de espera. Si usted me apura, yo buscaría por ese lado.

¿Vendió Caval un menor plazo de tramitación del cambio de uso de suelo? Difícil. Sus santos en la corte no pueden garantizarlo y el inversionista tendría que ser muy crédulo para tragarse, de buenas a primera, algo así. ¿Colaboró la evidente flexibilización que, obligado por las circunstancias, el Banco Chile otorgó a Ruta 86 (ni le digo el zapato chino en el que se metió el banco)? Puede ser, pero eso no explica los $ 3.000 millones adicionales. ¿Tiene esto que ver con inversiones con recursos públicos que alguien se comprometió a desarrollar en el lugar en un plazo relativamente breve? Se ha hablado de que allí se instalarían la nueva universidad estatal que se creará en la región, y las oficinas centrales de Codelco, que se trasladarían a la zona. ¿Irá por ahí el hilo de esta madeja? Es la hipótesis más razonable, pero también la más escandalosa y la más abyecta. La más perversa desde el punto de vista de cómo se manejan los recursos públicos. Convendrá usted conmigo en que si fuese la correcta, estamos metidos en un problema demasiado grave. Ahogándonos en el pozo sin fondo de la corrupción.

Se me ocurre que hay que despejar este punto lo más pronto posible y de una manera drástica, que no deje lugar a duda futura alguna. La solución es simple: esos terrenos deben quedar vedados para recibir inversiones públicas por un plazo contundente, digamos, por lo menos diez años. Ni universidades estatales ni oficinas de Codelco ni nada que sea financiado con recursos públicos, debería ser instalado allí.

Una decisión de esta índole, ayudaría enormemente a la imagen de la Presidenta. Le retornaría parte de la credibilidad perdida. Sería, además, un mensaje potente para los demás tándems Dávalos – Compagnon que deben andar dando vueltas por ahí, y para sus eventuales clientes. La planteo, pues, esperando que encuentre acogida. Si se llegara a implementar, ello no nos aseguraría saber qué fue lo que vendió Caval, pero tendríamos la tranquilidad de que, sea lo que fuere, el comprador, el que pretende beneficiarse con fondos públicos, no se saldría con la suya. Sólo así tendríamos la certeza de que, al menos en esta arista, el negocio Caval – Banco Chile – Ruta 86 sería un asunto entre privados.

Vamos ahora a la segunda arista, la que tiene que ver con el financiamiento de Caval.

Lo primero que hay que preguntarse a este respecto, es qué tipo de negocio financió el Banco Chile. Convengamos en que no fue un negocio inmobiliario. Le expongo las razones:

Caval no es, no ha sido y nunca será una inmobiliaria. Jamás ha desarrollado un proyecto de tal naturaleza y no tiene, por ello, ninguna experiencia en la materia. Hasta el ejecutivo de cuentas más incompetente se percataría de ello; no digamos un gerente del banco.

Hablemos un poco del análisis de riesgo que debe efectuar de manera obligada el banco para otorgar un crédito de esta magnitud. En un proyecto inmobiliario hay 3 clases de riesgo: el técnico, el comercial y el financiero. El primero tiene que ver con que el proyecto a desarrollar sea técnicamente factible y, como es evidente, no puede evaluarse en este caso, ya que no hay proyecto. El segundo, se refiere a que la inmobiliaria sea capaz de vender los inmuebles contemplados en el proyecto y, como es lógico, tampoco puede evaluarse, ya que no hay proyecto. El tercero, se relaciona con que el crédito pueda ser pagado con los flujos del proyecto y, como es natural, tampoco puede ser evaluado ya que no hay proyecto.

Al riesgo inherente al proyecto, hay que asociarle desde luego el que procede de su ejecutor. ¿Tiene la capacidad de llevar adelante el proyecto? No. ¿Cuenta con garantías adicionales para el caso en que la operación se complique? No. ¿Se trata de una empresa con trayectoria y prestigio? No. ¿Tiene capacidades técnicas, comerciales o financieras? No. No me venga a decir que una empresa así no es un cliente riesgoso.

Si no fue un proyecto inmobiliario, ¿qué fue lo que le financió el Banco Chile a Caval? Pues, está bastante claro. Financió una compraventa. Le creyó que si adquiría ese terreno, era capaz de venderlo en un plazo breve a un mayor precio. Le compró que tenía una información clave que justificaría ese sobreprecio. Le financió la pasada.

Convendrá usted conmigo en que si un banco actúa de esa manera, tal actitud es del mayor interés público. Si en Chile los bancos fomentan la corrupción financiando pasadas, estamos en muy serios aprietos.

Hablemos ahora de tasaciones. Pese a la evidente subjetividad que lleva implícita toda tasación, la seguridad del sistema financiero descansa en gran medida en que ellas se efectúen de buena manera. Las crisis que han hecho tambalear a los sistemas financieros (al nacional y al internacional), se explican en gran medida por las sobretasaciones de las garantías que respaldan los créditos. Las normas internacionales son muy estrictas en la materia. Las nacionales, da lo mismo si son estrictas o no, porque la instancia encargada de aplicarlas, la SBIF, brilla por su ausencia cuando se la requiere (¿tendrá eso que ver con que su autoridad máxima no es un funcionario de carrera sino un político?).

Así, una tasación no debe efectuarse sobre supuestos. Menos aún si se trata de un crédito de corto o mediano plazo. Desde esa perspectiva, resulta evidente que los terrenos adquiridos por Caval debieron tasarse, al menos las 40,3 hectáreas, como terrenos agrícolas. Si no ocurrió así, fueron sobretasados.

En tal circunstancia, entramos en una situación que compromete a nivel internacional el prestigio no sólo del Banco Chile, sino de todo el sistema financiero nacional. Porque, ¿qué ocurre con todas las demás tasaciones? ¿Están bien hechas? ¿Se ciñen a las normas? ¿O son ajustables a las necesidades de los bancos? Y los tasadores, ¿son serios, rígidos, o son flexibles y vulnerables?

Imagino que cuando lleguen las preguntas desde el exterior, habrá respuestas categóricas. Tanto de parte del Banco Chile como de la Superintendencia. De todas formas cabe preguntarse si satisfacer al tándem Dávalos – Compagnon justificaba todos los posibles perjuicios que, como país, podemos sufrir por esta vergonzosa operación.

Por último, respecto de la tercera arista ya se ha vertido bastante tinta, por lo que toquémosla sólo de pasada (así, aprovechamos de volver a utilizar este término tan de moda). ¿Qué vende Caval? Según parece, vendería información e influencias y, como tal, sería un traficante.

El tráfico es una actividad altamente lucrativa, en extremo rentable pero que, dadas sus perversas características, no está permitida en los países serios. Así, está prohibido el tráfico de drogas y estupefacientes, la trata de blancas y el tráfico de armas, entre otros. Y también, por supuesto, el tráfico de influencias y el de información. Nótese que en todos los casos mencionados, los negocios se efectúan mayoritariamente entre privados, por lo que se podría utilizar, si uno quisiera defenderlos, la estrategia humorística de Peñailillo y Elizalde (alegar que los negocios privados no son sujetos de escrutinio público). Sin embargo, ya dijimos que ella era sólo un mal chiste.

En Chile, la legislación pertinente es muy endeble, y eso permite la existencia de “cavales”. Usé el plural, porque debe haber alguno más por ahí dando vuelta. Éste se detectó gracias a una torpeza de los ejecutivos de la empresa (al igual que el caso Penta, ¿se da cuenta?) pero, ¿y los que no hemos detectado?

¿Y qué clase de información traficaría Caval? Pues, toda aquélla que le permita hacer una pasada, esto es, comprar barato y vender caro en el más breve plazo posible.

No es que ésta sea una actividad poco frecuente. A varios de nuestros millonarios los han acusado de beneficiarse con ella, partiendo por el mismísimo Piñera y siguiendo con Yuraszeck, Délano, Lavín y otros próceres por el estilo. La diferencia de Caval con estos casos es que ahora el acusado habita en el mismo corazón de la Nueva Mayoría y, peor que eso, es familiar directo de la Presidenta.

Así que éstas son las tres aristas. ¿Un negocio entre privados? Por favor, cuéntese un chiste más decente. Éste es hediondo de malo.