¿POR QUÉ LA DC DEFIENDE EL “SUBSIDIO A LAS CONSTRUCTORAS”?
La
teoría económica recomienda que si usted decide, por las razones que sea,
subsidiar a alguien, debe hacerlo directamente, sin intermediarios ni
alambicados métodos indirectos. Hay unanimidad al respecto entre los entendidos
(los verdaderos, por cierto) y en los textos de economía más reputados: los
subsidios deben entregarse directamente a los beneficiarios, ya que sólo así se
tiene la certeza de que llegan a sus manos y no se pierden en el camino. Por
cierto, hacerlo así también facilita la permanente comprobación de que el
beneficio no está siendo mal aprovechado, por ejemplo, por quienes se valen de la coyuntura para lucrar con él.
En
consecuencia, si usted quiere subsidiar la adquisición de viviendas de hasta $
UF 2.000 con un monto equivalente a la actual granjería del 65% del IVA a la
construcción, lo puede hacer de una manera muy sencilla e infinitamente más
eficiente, justa y adecuada que el absurdo método imperante. ¿Cómo? Entregándoles
ese beneficio directamente a los compradores de viviendas. ¿De qué manera? Se
lo explico a continuación:
En
primer lugar tiene que calcular el beneficio, para lo cual debe tener presentes
dos casos: cuando el comprador adquiere la vivienda a una inmobiliaria; o
cuando, como parte de un grupo organizado, contrata directamente a una
constructora para que se la construya. En esta última circunstancia,
el cálculo es simple: el monto del subsidio a otorgar es el 65% del IVA total del
contrato, asignado a cada vivienda en alguna proporción a establecer (en partes
iguales o en proporción al valor de cada vivienda construida, por ejemplo). Así,
si la constructora le cobra al grupo organizado UF 500 netos por cada vivienda,
el monto del subsidio será de UF 62 (500*0,19*0,65)..
En
el segundo caso, la determinación es un poco más engorrosa, ya que requiere de tener
clara la estructura de costos de una vivienda. La siguiente tabla muestra una
estructura tipo:
ÍTEM
|
PORCENTAJE
SOBRE EL PRECIO
%
|
Terreno (costo y habilitación)
Diseño e
inspecciones
Urbanización y
construcción
Costo financiero
Administración
Promoción y ventas
Utilidad de la
inmobiliaria
Precio total
|
18
5
50
6
5
4
12
100
|
Desde
luego, no hay una estructura de costos común para todas las viviendas que se
construyen en el país. Podríamos decir, por el contrario, que todas son
distintas, ya que dependen de incontables factores que varían de un proyecto a
otro. Por ejemplo, el costo unitario del terreno depende de su valor de compra,
de lo que cuesta ponerlo en condiciones de ser edificable y de su cabida. Si en
él hay rocas, sal, suelo pantanoso o napas superficiales, su habilitación puede
llegar a ser muy onerosa. Si la topografía es muy irregular (quebradas, pendientes
elevadas) o las normas que rigen la construcción en el sector, muy estrictas,
la cabida puede ser reducida. También, en la medida que la ubicación es más
exclusiva, la incidencia del costo del terreno sobre el valor final de la
vivienda tiende a ser mayor. El costo financiero unitario también es altamente
variable: depende de la tasa de interés vigente y de su proyección en los 18 meses
siguientes; del porcentaje del proyecto que se financia con deuda; y de la
etapa del ciclo inmobiliario que se esté viviendo en el país, entre otros factores.
Algo similar ocurre, desde luego, con los restantes ítems.
Sin
embargo, usted puede tener la certeza en este caso de que es muy poco probable,
por no decir imposible, que el costo unitario de construcción (que incluye los
ítems de urbanización del terreno y construcción de la vivienda propiamente
tal) sobrepase el 60% del precio de venta.
En
consecuencia, usted puede fijar el monto del subsidio que se entregará (como
corresponde y como aconsejan la teoría y TODOS los expertos) directamente al
beneficiario: sería el 65% del IVA (19%) del costo de construcción de la
vivienda (que es, como ya dijimos, un 60% del precio como tope), lo que da un 7,41%
del precio de venta de la vivienda. Redondeando, un 7,5%. Así, para una
vivienda de UF 2.000, usted le entregaría al comprador, siempre y cuando ése
fuera sujeto de subsidio, UF 150; para una de UF 1.000, UF 75, y así
sucesivamente.
Este
sistema ―entregar directamente al comprador de la vivienda un subsidio
equivalente a la eventual alza de precio que se generaría al suprimir el mal
llamado “subsidio a las constructoras”― es, tal como lo señalé más arriba,
infinitamente más eficiente y justo que el aberrante sistema vigente. Le
explico por qué.
(1) No afecta financieramente a las
constructoras, en especial a las pequeñas, ya que no las obliga a asumir financiamientos
que no les corresponden. En cambio, el sistema vigente sí las afecta, al hacerlas
incurrir en ingentes pérdidas ajenas a su gestión.
El
sistema vigente complica financieramente a las pequeñas constructoras, al
obligarlas a asumir el déficit de caja que genera el diferencial entre el IVA
recibido y el pagado, y el correspondiente costo financiero que éste acarrea,
por más de un año en promedio. Se lo
compruebo con un ejemplo: suponga una constructora que le construyó viviendas a
una inmobiliaria por un precio de $ 1.000 millones, para lo cual efectuó
compras por $ 800 millones, ambos netos. Suponga, además, que se cumplen aquí
los requisitos de precio y beneficio tope para la totalidad de las viviendas. Al
facturar, la constructora debería cobrarle a la inmobiliaria un IVA de $ 190
millones (19%), pero con el crédito del 65%, sólo puede cobrarle $ 66,5
millones (35% de $ 190 millones). Sin embargo, ella está obligada a pagarles a
sus proveedores la totalidad del IVA de las compras, esto es, $ 152 millones
(19% de $ 800 millones). Por tal razón, si no tiene más movimientos, al momento
de pagar el IVA enfrentará un desfinanciamiento de $ 85,5 millones ($ 66,5
millones de IVA recibido, menos $ 152 millones de IVA pagado), que deberá
afrontar con recursos propios (ay de ella si no los genera; tendrá que conocer
las bondades de formar parte de la base de datos de DICOM) hasta que el Fisco decida
devolvérselos.
La
constructora está autorizada a pagar sus PPM y retenciones con cargo a este
crédito fiscal, pero el grueso de él sólo podrá recuperarlo en la operación
renta del año siguiente. En el ejemplo en cuestión, si los PPM fuesen de $ 10
millones, aún le quedarían a la empresa $ 75,5 millones de déficit, que debería
financiar durante un año en promedio por lo menos (ya que el SII, dados todos los
abusos que se han cometido con este sistema, examina todas las devoluciones solicitadas
con cargo a él hasta por los bordes de los documentos). Imagine el costo de ese
déficit con una tasa promedio del 2,5% mensual por 12 meses: $ 22,7 millones.
¿Qué le parece?
Esta
es la primera “gracia” de esta norma, estimado lector: obliga a las
constructoras a meterse la mano al bolsillo sin reembolso, para financiar un
beneficio que reciben terceros (las inmobiliarias), asumiendo no sólo el
correspondiente costo, sino todas las dificultades que tal situación puede
llegar a generarle (problemas de acceso al financiamiento, protestos o
morosidades, por ejemplo). Aquí, de la forma más descarada, el Estado subsidia
con dinero ajeno y no reembolsa el costo correspondiente.
Es
preciso recalcar que el cobro del 19% de IVA a su cliente, junto con ser una
obligación de la constructora, es también una facultad. Si ella pagó IVA por
sus compras, tiene todo el derecho de recuperarlo, cobrándolo a su vez a su
cliente. Ninguna norma debería poder conculcársela. Menos aún si dicha
circunstancia la obliga a enfrentar dificultades financieras, con sus
correspondientes costos, que no le corresponden. Estoy seguro que un buen
constitucionalista podría, sin mucho esfuerzo, probar la inconstitucionalidad
de este “crédito especial”. Por cierto, en la norma no se contempla pago alguno
por concepto de costo financiero a las constructoras afectadas.
¿Qué
es, entonces, el “subsidio a las constructoras? Es la devolución que el Estado
le hace a las empresas constructoras del mencionado déficit de caja (pero no
del costo financiero asociado, insisto) que tuvieron que asumir, en promedio,
un año antes, cuando por norma debieron cobrarle a las inmobiliarias sólo un
35% del IVA que correspondía, mientras pagaban el total que les cobraron sus
proveedores. En eso gastó el fisco, el año pasado, aproximadamente USD 620
millones, cifra que le alcanza para entregar directamente a sus beneficiarios
aproximadamente 190.000 subsidios de UF 75 cada uno.
(2) Permite tener la plena certeza de que
el subsidio otorgado llegará a manos de sus beneficiarios. Por el contrario, el
sistema vigente no otorga ninguna seguridad al respecto.
El
punto crucial aquí es que quienes administran el supuesto beneficio otorgado
con el sistema actual, son las inmobiliarias. Son ellas las que reciben la
rebaja del IVA de parte de las constructoras, y las que deciden, por sí y ante
sí (ya que no tienen ninguna obligación
al respecto) si se la traspasan o no a sus clientes. Y le recuerdo, distinguido
lector, que las inmobiliarias son empresas, esto es, organizaciones con fines
de lucro.
Poner
a una inmobiliaria a administrar un subsidio destinado a sus clientes, es equivalente
a poner a un gato al cuidado de una carnicería. Los mininos son excelentes
animales, cariñosos, regalones, cálidos y limpios, pero si usted pone a uno a
cargo del mesón de la carne, inevitablemente va a perder. Se lo garantizo. El
gato, por muy buena mascota que sea, no puede ir en contra de su naturaleza.
Tenga la plena seguridad de que se dará un festín a su costa y ni siquiera le
dará las gracias. Pues bien, exactamente lo mismo ocurre si usted pone a un
empresario a administrar un subsidio. Por muy buena persona que sea, el hombre
buscará maximizar su ganancia y también se dará un festín con la mencionada rebaja.
Si puede evitarlo, jamás la reflejará en el precio. Jamás se la traspasará a
los compradores. Topón y para adentro, como se dice vulgarmente. Y no lo hará
no porque sea un aprovechador o un sinvergüenza, sino por su naturaleza: el
empresario está para ganar plata y no para administrar subsidios. Ambas, son
actividades totalmente incompatibles.
Con
el sistema vigente, téngalo por seguro apreciado lector, usted no tiene
NINGUNA, pero ninguna, seguridad de que la rebaja de IVA producto del crédito
especial, llegará a manos del comprador. De hecho, en períodos de bonanza del
sector inmobiliario, cuando la oferta es menor que la demanda y los precios
suben, con total certidumbre no llegará. La inmobiliaria acrecentará sus
márgenes hasta donde pueda, y ni se fijará en la rebaja de IVA que la favoreció
gracias al absurdo sistema imperante.
(3) Permite tener la certidumbre de que
quienes reciben el beneficio, realmente lo necesitan.
El
sistema vigente no está focalizado; no apunta a favorecer a los menos
acomodados, sino que dispara al bulto. En el supuesto caso de que la rebaja de
IVA producto del crédito especial se traspasase a los clientes, se verían
beneficiados compradores tales como los inversionistas inmobiliarios, que
adquieren viviendas para lucrar con ellas (¿no quedamos en que lucrar con los
subsidios no sólo era inaceptable, sino también inmoral?) y adquirentes de
segundas viviendas. En cambio, si se subsidia directamente a los beneficiarios,
puede controlarse de mucho mejor manera que ellos no se aprovechen de un beneficio
destinado a otros.
(4) Facilita la concreción de acciones
destinadas a evadir el pago de impuestos.
Imagine
la cantidad de maniobras tributarias que pueden idear las ágiles mentes de los
expertos con este canasto de bombones que el Estado pone a su disposición. De
partida, y sólo a manera de ejemplo, piense en aquellas constructoras e
inmobiliarias que pertenecen al mismo propietario. ¿Cómo comprueban los
funcionarios del SII en dicho caso, que las viviendas que construyeron las
constructoras se enmarcaban en los límites de precio y tope definidos por la
norma? ¿Cómo comprueban que los contratos que dieron origen al crédito,
correspondían sólo a viviendas y no a otro tipo de construcción? ¿Cómo impiden
que las constructoras traspasen facturas de uno a otro proyecto con el propósito
de aprovechar el beneficio? La verdad es que las posibilidades de uso
inadecuado de la norma son gigantescas.
Así
las cosas, la lógica indicaría que lo que corresponde en esta época de cambios
es dar de baja el sistema vigente y reemplazarlo por uno que contemple subsidios
directos a los beneficiarios. Es lo adecuado, para no seguir botando la plata.
Es lo que harían gobernantes y legisladores responsables y capacitados, que
realmente se preocuparan de entender lo que están haciendo y no actuaran como
los loros, que repiten palabras sin tener conciencia de lo que dicen.
Sin
embargo, no es así. El gobierno sólo propuso limitar el beneficio, pero no
atacó ninguna de sus mal diseñadas bases. Ahora, los senadores de la DC
pretenden eliminar los límites establecidos y volver a la situación anterior.
Dado lo expuesto, vale la pena preguntarse por qué. ¿Es porque no entienden cómo
funciona el mecanismo vigente? ¿Es porque ignoran la forma en que se
implementa? ¿Es porque les da lo mismo que las constructoras pyme sean perjudicadas?
¿Es porque no les interesa que el beneficio de la medida favorezca a los que
realmente lo necesitan? ¿Es porque no les importa que la rebaja de IVA no se traspase a los clientes de las inmobiliarais? ¿O es porque tienen intereses en el sector inmobiliario
o algún pacto con la Cámara Chilena de la Construcción? ¿Cuál es la verdadera razón?
Vale
la pena averiguarla, ¿no cree?
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