El caso Caval, ¿un asunto entre privados?
El caso Caval, ¿un
asunto entre privados?
La
verdad es que dicha calificación, “asunto entre privados”, a estas alturas del
partido es un chiste. Está tan de moda el humor político ―Edo Caroe, Alis,
Centella, Murillo y otros―, están tan altos sus bonos, que Peñailillo y
Elizalde también quieren cortar una alita ampliando su giro. El problema para
ellos, eso sí, es que afirmar que Caval es un asunto entre privados es un
chiste, cierto, pero se trata de uno de muy mal gusto.
Veamos
por qué.
Comencemos
haciendo uso del término de moda en el mundo político-delictual. ¿Cuántas aristas que eventualmente afecten lo
público tiene este caso?
Seguro
que usted encontrará varias más, pero yo identifiqué (sin demasiado esfuerzo,
lo reconozco) al menos tres:
La primera,
corresponde al negocio propiamente tal: ¿qué
vendió Caval en Machalí? Y, como consecuencia de ello, ¿qué compró la
inmobiliaria Ruta 86?
La segunda,
tiene que ver con el tema bancario: ¿por
qué el Banco Chile le prestó los $ 6.500 millones a Caval? ¿Cuál fue el negocio
que evaluó y luego financió? ¿Y cómo lo estructuró internamente para que
cumpliera con las exigencias impuestas por los Acuerdos de Basilea III?
Y la
tercera, se refiere a la naturaleza misma de Caval. ¿Qué es exactamente esa empresa? ¿A qué se dedica? ¿Qué vende? ¿Cómo
genera sus ingresos?
Lo
invito a que las analicemos en conjunto.
Respecto
de la primera, es necesario precisar que los terrenos no tienen un valor
intrínseco. Éste, como todo en la vida salvo (al parecer) la velocidad de la
luz, es relativo; depende del uso que puede dárseles. Mientras más rentable sea
éste, mayor será el valor que el mercado le asignará al predio en cuestión, y
más alto el precio que alguien estará dispuesto a pagar por él.
Así,
un terreno de uso agrícola exclusivo tiene menos valor que uno de uso
habitacional y éste, a su vez, menos que uno de uso comercial.
De
las 44,3 hectáreas de los terrenos que adquirió Caval, sólo 4 son urbanas. Las
40,3 restantes son de uso agrícola exclusivo. Sin embargo, tienen la
urbanización en la puerta y están ubicadas en una zona de expansión lógica de
la ciudad. Por ello, el cambio de uso de suelo era una posibilidad bastante
cierta, incluso antes de que Caval firmara la promesa de compraventa. Tanto
así, que la correspondiente modificación del plano regulador estaba en trámite.
Tal
circunstancia era de público conocimiento. No se trataba de información
clasificada ni secreta. Con seguridad,
le fue comunicada a todos los interesados que concurrieron a la DOM de Rancagua
a indagar al respecto. Estaba a disposición de cualquier hijo de vecino. O, al
menos, a disposición de cualquiera que tuviese contactos en la Dom. ¿Y ustedes
creen que Ruta 86 no los tiene? Ahora, ¿qué hay de la sobrina del dueño de los
terrenos, que asesoraba a la DOM justamente en la modificación del plano
regulador? ¿Podemos suponer que ella no le informaba a su tío lo que ocurría o
que no lo conversaba con el síndico? Claro, en el terreno de los supuestos todo
es posible, pero hay algunos tan absurdos que deberían estar prohibidos. Entre
ellos, el que acabo de mencionar.
La
información acerca de la más o menos próxima modificación del plano regulador,
estimado lector, era vox populi. Todos los potenciales interesados la conocían
o estaban en condiciones de hacerlo. Lo que vendía el síndico era un terreno
con un cambio de uso de suelo en trámite. Pese a ello, sin embargo, nadie
estuvo dispuesto a pagarle los $ 6.500 millones que pedía. Tampoco Ruta 86.
¿Por qué?
La
hipótesis más probable, es que la inversión requerida era demasiado cuantiosa
como para mantenerla inmovilizada por todo el tiempo que puede demorarse una
modificación del plano regulador. Los usos alternativos de dichos recursos, para
quien los tenía disponibles, eran mucho más próximos y la hacían inviable. El
mercado financiero no estaba dispuesto a financiar cifras de esa magnitud a los
potenciales interesados (me refiero a los clientes normales, desde luego; no a
los “especiales”). Así, los eventuales inversionistas sabían que el valor de
los terrenos iba a subir inevitablemente después que los adquirieran, pero
ninguno tenía la disposición o estaba en condiciones de afrontar la demora que
eso tomaría.
¿Qué
fue, entonces, lo que cambió durante el lapso en que los terrenos estuvieron en
poder de Caval? ¿Qué factores hicieron que lo que era inviable por $ 6.500
millones, dejara de serlo menos de un año después por $ 9.500 millones? ¿Qué
fue lo que realmente vendió Caval?
Convengamos
en que no hay que buscar por el lado de la modificación del plano regulador. El
escenario que existía al momento en que Caval firmó la promesa de compraventa,
más que mejorar ha empeorado. El trámite correspondiente se complicó y todo
volvió a fojas cero. Además, si Caval fuese capaz de cobrar $ 3.000 millones
por información de carácter público, tendríamos que reconocer que se los
merece. Nadie puede hacer eso. En tal caso, estaríamos hablando del mejor vendedor
del siglo o, en una de ésas, del mejor de la historia.
¿Qué
fue entonces lo que vendió Caval?
Dado
que no existe ningún factor concreto al que echarle la culpa, sólo nos queda
una posibilidad: que haya vendido información. Pero no cualquier tipo de
información. En ningún caso, la modificación del plano regulador, por ejemplo.
Estamos hablando de una que vale $3.000 millones o más; una que es, ahora sí,
secreta o clasificada.
Pero,
¿de qué información se trata?
Bueno…
la gracia de la información secreta o clasificada es que, salvo que dispongamos
de los contactos del tándem Dávalos – Compagnon, no tenemos cómo conocerla con
certeza. Entramos, por consiguiente, en el terreno de las hipótesis, de las
elucubraciones y de los trascendidos. Podemos teorizar, por ejemplo, que si
antes de la intervención de Caval los factores que hacían inviable la inversión
eran el excesivo plazo requerido para sacarle provecho y las dificultades
existentes para financiarla, aquéllos que la transforman en viable deberían
corresponder o a mejoras en tales aspectos ―menor plazo de uso y mayores
facilidades de financiamiento―, o a la posibilidad concreta de obtener un
sobreprecio tan bárbaro, que justifique tanto los $ 3.000 millones extras como
el tiempo de espera. Si usted me apura, yo buscaría por ese lado.
¿Vendió
Caval un menor plazo de tramitación del cambio de uso de suelo? Difícil. Sus
santos en la corte no pueden garantizarlo y el inversionista tendría que ser
muy crédulo para tragarse, de buenas a primera, algo así. ¿Colaboró la evidente
flexibilización que, obligado por las circunstancias, el Banco Chile otorgó a
Ruta 86 (ni le digo el zapato chino en el que se metió el banco)? Puede ser,
pero eso no explica los $ 3.000 millones adicionales. ¿Tiene esto que ver con
inversiones con recursos públicos que alguien se comprometió a desarrollar en
el lugar en un plazo relativamente breve? Se ha hablado de que allí se
instalarían la nueva universidad estatal que se creará en la región, y las
oficinas centrales de Codelco, que se trasladarían a la zona. ¿Irá por ahí el
hilo de esta madeja? Es la hipótesis más razonable, pero también la más escandalosa
y la más abyecta. La más perversa desde el punto de vista de cómo se manejan
los recursos públicos. Convendrá usted conmigo en que si fuese la correcta, estamos
metidos en un problema demasiado grave. Ahogándonos en el pozo sin fondo de la
corrupción.
Se
me ocurre que hay que despejar este punto lo más pronto posible y de una manera
drástica, que no deje lugar a duda futura alguna. La solución es simple: esos
terrenos deben quedar vedados para recibir inversiones públicas por un plazo
contundente, digamos, por lo menos diez años. Ni universidades estatales ni
oficinas de Codelco ni nada que sea financiado con recursos públicos, debería
ser instalado allí.
Una
decisión de esta índole, ayudaría enormemente a la imagen de la Presidenta. Le
retornaría parte de la credibilidad perdida. Sería, además, un mensaje potente
para los demás tándems Dávalos – Compagnon que deben andar dando vueltas por
ahí, y para sus eventuales clientes. La planteo, pues, esperando que encuentre
acogida. Si se llegara a implementar, ello no nos aseguraría saber qué fue lo
que vendió Caval, pero tendríamos la tranquilidad de que, sea lo que fuere, el
comprador, el que pretende beneficiarse con fondos públicos, no se saldría con
la suya. Sólo así tendríamos la certeza de que, al menos en esta arista, el
negocio Caval – Banco Chile – Ruta 86 sería un asunto entre privados.
Vamos
ahora a la segunda arista, la que tiene que ver con el financiamiento de Caval.
Lo
primero que hay que preguntarse a este respecto, es qué tipo de negocio
financió el Banco Chile. Convengamos en que no fue un negocio inmobiliario. Le
expongo las razones:
Caval
no es, no ha sido y nunca será una inmobiliaria. Jamás ha desarrollado un
proyecto de tal naturaleza y no tiene, por ello, ninguna experiencia en la
materia. Hasta el ejecutivo de cuentas más incompetente se percataría de ello;
no digamos un gerente del banco.
Hablemos
un poco del análisis de riesgo que debe efectuar de manera obligada el banco
para otorgar un crédito de esta magnitud. En un proyecto inmobiliario hay 3
clases de riesgo: el técnico, el comercial y el financiero. El primero tiene
que ver con que el proyecto a desarrollar sea técnicamente factible y, como es
evidente, no puede evaluarse en este caso, ya que no hay proyecto. El segundo, se refiere a que la inmobiliaria sea
capaz de vender los inmuebles contemplados en el proyecto y, como es lógico,
tampoco puede evaluarse, ya que no hay
proyecto. El tercero, se relaciona con que el crédito pueda ser pagado con
los flujos del proyecto y, como es natural, tampoco puede ser evaluado ya que no hay proyecto.
Al
riesgo inherente al proyecto, hay que asociarle desde luego el que procede de
su ejecutor. ¿Tiene la capacidad de llevar adelante el proyecto? No. ¿Cuenta
con garantías adicionales para el caso en que la operación se complique? No.
¿Se trata de una empresa con trayectoria y prestigio? No. ¿Tiene capacidades
técnicas, comerciales o financieras? No. No me venga a decir que una empresa
así no es un cliente riesgoso.
Si
no fue un proyecto inmobiliario, ¿qué fue lo que le financió el Banco Chile a
Caval? Pues, está bastante claro. Financió una compraventa. Le creyó que si
adquiría ese terreno, era capaz de venderlo en un plazo breve a un mayor
precio. Le compró que tenía una información clave que justificaría ese
sobreprecio. Le financió la pasada.
Convendrá
usted conmigo en que si un banco actúa de esa manera, tal actitud es del mayor
interés público. Si en Chile los bancos fomentan la corrupción financiando
pasadas, estamos en muy serios aprietos.
Hablemos
ahora de tasaciones. Pese a la evidente subjetividad que lleva implícita toda
tasación, la seguridad del sistema financiero descansa en gran medida en que
ellas se efectúen de buena manera. Las crisis que han hecho tambalear a los
sistemas financieros (al nacional y al internacional), se explican en gran
medida por las sobretasaciones de las garantías que respaldan los créditos. Las
normas internacionales son muy estrictas en la materia. Las nacionales, da lo
mismo si son estrictas o no, porque la instancia encargada de aplicarlas, la
SBIF, brilla por su ausencia cuando se la requiere (¿tendrá eso que ver con que
su autoridad máxima no es un funcionario de carrera sino un político?).
Así,
una tasación no debe efectuarse sobre supuestos. Menos aún si se trata de un
crédito de corto o mediano plazo. Desde esa perspectiva, resulta evidente que
los terrenos adquiridos por Caval debieron tasarse, al menos las 40,3
hectáreas, como terrenos agrícolas. Si no ocurrió así, fueron sobretasados.
En
tal circunstancia, entramos en una situación que compromete a nivel
internacional el prestigio no sólo del Banco Chile, sino de todo el sistema
financiero nacional. Porque, ¿qué ocurre con todas las demás tasaciones? ¿Están
bien hechas? ¿Se ciñen a las normas? ¿O son ajustables a las necesidades de los
bancos? Y los tasadores, ¿son serios, rígidos, o son flexibles y vulnerables?
Imagino
que cuando lleguen las preguntas desde el exterior, habrá respuestas
categóricas. Tanto de parte del Banco Chile como de la Superintendencia. De
todas formas cabe preguntarse si satisfacer al tándem Dávalos – Compagnon justificaba
todos los posibles perjuicios que, como país, podemos sufrir por esta
vergonzosa operación.
Por
último, respecto de la tercera arista ya se ha vertido bastante tinta, por lo
que toquémosla sólo de pasada (así, aprovechamos de volver a utilizar este
término tan de moda). ¿Qué vende Caval? Según parece, vendería información e
influencias y, como tal, sería un traficante.
El
tráfico es una actividad altamente lucrativa, en extremo rentable pero que,
dadas sus perversas características, no está permitida en los países serios.
Así, está prohibido el tráfico de drogas y estupefacientes, la trata de blancas
y el tráfico de armas, entre otros. Y también, por supuesto, el tráfico de influencias
y el de información. Nótese que en todos los casos mencionados, los negocios se
efectúan mayoritariamente entre privados, por lo que se podría utilizar, si uno
quisiera defenderlos, la estrategia humorística de Peñailillo y Elizalde
(alegar que los negocios privados no son sujetos de escrutinio público). Sin
embargo, ya dijimos que ella era sólo un mal chiste.
En
Chile, la legislación pertinente es muy endeble, y eso permite la existencia de
“cavales”. Usé el plural, porque debe haber alguno más por ahí dando vuelta.
Éste se detectó gracias a una torpeza de los ejecutivos de la empresa (al igual
que el caso Penta, ¿se da cuenta?) pero, ¿y los que no hemos detectado?
¿Y qué
clase de información traficaría Caval? Pues, toda aquélla que le permita hacer
una pasada, esto es, comprar barato y vender caro en el más breve plazo posible.
No es
que ésta sea una actividad poco frecuente. A varios de nuestros millonarios los
han acusado de beneficiarse con ella, partiendo por el mismísimo Piñera y
siguiendo con Yuraszeck, Délano, Lavín y otros próceres por el estilo. La
diferencia de Caval con estos casos es que ahora el acusado habita en el mismo
corazón de la Nueva Mayoría y, peor que eso, es familiar directo de la
Presidenta.
Así
que éstas son las tres aristas. ¿Un negocio entre privados? Por favor, cuéntese
un chiste más decente. Éste es hediondo de malo.
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